危險的套房投資,雖然新屋跟中古都賣得很好但……

現在都說小套房賣得很好。但總是抱持疑問，而且純粹以投資不動產的觀點看來，這不是什麼好東西且極為不安定。首先，投資報酬率太低。如果是新成屋的套房3%是很常見的。單純思考一下，要回收投資的資金需要花30年以上。但30年以後已經毫無疑問變成一間老舊物件了。而且，如果不是真的地點很好的話租不出去的風險是無法避免的。就算不是這樣，全國的租賃住宅的空屋率也占了兩成。如以這個方式計算，帳面收益率3.5%的套房，算下來就會變成只有2.8%。再者，為了要尋找入住者，給付通稱為AD的廣告費用給仲介業者的習慣已是理所當然。此為房租的2~3個月分。而且不只有這樣，最近免入住後1~2個月的租金的FREE RENT形式也增加許多。綜合以上幾點來說，長期來看收益率可能變得不知道有沒有2%了。而且結果將變成還要背負物件本身價值下跌的風險。也就是說，以投資商品來看套房是包含有非常大的危險性的。說不定這也是因為不管新成屋也好中古屋也好都有非常好的行情，才會造成市面上泡沫化的原因。

套房唯一一個可以說是投資的優點的，就是此損益可與其他所得合併計算。舉例來說，一個年收入1000萬(日圓)的上班族所需支付的所得稅約為97萬(日圓)/年左右，但如購入新成屋套房的情況下，所繳的稅就可以減少至51萬(日圓)左右。簡單的說明架構，就是如果購入了新成屋套房，第一年會因其他各種費用讓你的投資變成赤字。如以1500萬(日圓)左右的物件來說，赤字約為200萬(日圓)左右。這200萬(日圓)可由稅法上之給付所得中扣除。以此確實向稅務署申報後，於申報個人所得稅時多報的稅金之差額部分41萬(日圓)將會退還，並會匯入自己的銀行帳戶。可以感受一下當包租公的氣氛，而且稅金還會退還。嘗到這甜頭的上班族大多會在購入第二間、第三間。但是，即使有租金收入，大多也都用來抵每月的房貸或是其他支出，手邊剩下的收入僅一點點。而且一旦變成空屋租金收入就會中斷，卻還是要還房貸、管理費、固定資產稅等支出。

多數人買套房時都會設定30年左右可以還完的房貸。等30年後還完房貸，還有人會租嗎？又要用多少價格賣出去呢？冷靜下來看看現實，就會發現以套房作為投資的對象有著很大的疑問。如果你現在還持有，趁現在可以賣就賣吧。