市中心中古屋房價觸頂 投資資金撤離、自住客心態亦現轉變

・政府遏止房價飆漲，國內外投資客轉趨謹慎
・受通膨與升息雙重打擊，高薪雙薪家庭購屋止步

外界指出，持續攀升的東京都心中古屋（二手房）房價已出現觸頂跡象。主因除了政府與地方自治體相繼推出抑制房價飆漲的政策，導致國內外投資客開始縮手之外，通膨與升息也正為自住客的購屋意願踩下煞車。

主要在豐洲、勝鬨等灣岸地區從事不動產仲介業者指出：「灣岸地區的中古屋房價過去一路走高，但自去年底左右開始進入盤整期（進入高原期）。」據了解，目前以強勢開價卻無法成交的案例屢見不鮮，賣方調降售價的動作已陸續浮現。

根據該業者統計的灣岸地區中古屋市況，2026年1月的平均成交價為每日坪688萬日圓，較前月下跌0.6%，時隔5個月首度轉為負成長。若換算為70平方公尺（約21.2坪）的住宅，總價約為1億4600萬日圓。儘管2月成交價微幅回升1%，但表示：「由於庫存量大幅積壓，銷售難度已然攀升。過去房價雖然一直呈拋物線式上漲，但現在顯然已碰到了天花板。」

中古屋市場往往能即時反映供需關係，相較於預售屋與新成屋，其價格走勢的變化通常會更早顯現。不動產調查公司「東京KANTEI」將於24日公布2月份東京都心6區的中古屋房價，若屆時數據較前月下滑，將是時隔37個月以來的首度下跌。

近年來，都心中古屋市場主要由著眼於轉售獲利（資本利得）或節税效益的國內外投資客及富裕階層所帶動。對此，日本政府除針對外國人取得不動產的實際狀況展開調查外，地方自治體與房地產業內也開始對短期轉售實施限制，以此遏止房價過度飆漲。隨著越來越多投資客與富裕階層對此類政策動向產生戒心，中古屋房價可能全面觸頂。

最早在去年秋季左右，就察覺到灣岸地區的住宅市況出現異樣。特別是過去作為房價上漲主力之一、以中國人為首的海外投資客，以及居住在日本且以自住為目的的外國人，其購屋件數皆有所減少。這普遍被認為與當時被視為將推行嚴格對外政策的高市內閣上台有關。
高市早苗政權成立後，不僅開始研議限制外國人取得不動產，亦收緊了外國人居留資格中「經營管理簽證」的審查門檻。此外，東京都千代田區也針對都市更新案所興建的住宅，祭出了原則上「5年內禁止轉售」的鐵腕政策。