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許多人預測市中心公寓的高價仍將持續。東京23區公寓平均價格超過1億日圓，市中心住宅價格的上漲趨勢難以遏止。並且，許多專家預測今後價格還將進一步上漲。為了確保住處，個人應該怎麼辦？本文探討了相關對策。
「公司的前輩們都說『還會再漲，趕快買』。」一對20多歲的年輕情侶說道。他們以約6000萬日圓的價格，購買了東京都港區一處屋齡近30年、約40平方公尺的二手公寓。雖然狹小且擔心老化問題，但該物件交通便利，步行幾分鐘即可到達JR山手線車站，並且在過去幾個月裡漲價了1000多萬日圓。他們預計：「即使現在勉強一點買了，將來賣掉也能『獲利』。」
分析家指出：「二、三十歲的年輕人基本上沒見過市中心公寓價格下跌。很多人對漲價深信不疑。」正如開頭的例子所示，出於對未來價格上漲的預期而急於購買的人群，正推動價格進一步走高。相較於泡沫經濟破滅前的「土地神話」，現在可謂是「公寓神話」。

根據不動產經濟研究所（東京新宿）和東京KANTEI（東京品川）的數據，東京23區的新建和二手公寓平均價格到9月份為止，已連續5個月超過1億日圓。價格上漲也波及到其他城市的公寓和部分地區的獨棟住宅。
其背景是住宅供需關係緊張。儘管人口在減少，但作為住宅需求基礎單位的家庭戶數，卻因單身家庭的增加而在增長。
另一方面，住宅供應卻增長乏力。根據國勢調查，2020年木工（日本稱「大工」）人數銳減至不到30萬人，20年間減少了一半，勞動力短缺問題嚴重，新建住宅開工戶數呈明顯減少趨勢。東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之表示：「在泡沫經濟時期等，常能看到新興勢力大量供應廉價住宅，與定價高昂的大型企業抗衡。但現在由於勞動力短缺和成本高昂，這種動向已不多見。」

黃金地段的房產吸引了實際需求以外的資金流入，這也是價格高漲的原因之一。股價與東京都23區的二手公寓價格呈現出一定的連動性。這是因為資產效應促使富裕階層增加了購買。Condominium Asset Management（東京千代田）的渕之上弘和認為：「如果股價持續上漲，資金將繼續流入市中心公寓，部分房產價格有可能會進一步上漲。」

海外資金的動向也產生了影響。根據經濟合作暨發展組織（OECD）的數據，新冠疫情後日本的住宅價格上漲率，到2025年第二季為止，一直低於OECD的平均水準。分析家說：「再加上日圓貶值的趨勢，恐怕很多海外投資者認為『日本的住宅仍然便宜』。」
為了確保住處，個人有什麼對策呢？高橋先生說：「首先，應該認識到『等待觀望會更划算』這種想法，短期內是不太可能了。」直到大約10年前，還有人認為東京奧運等活動結束後，價格高漲會平息，但這一預言並未實現。

目前，租金也隨著房價一同上漲。總務省的「消費者物價指數」顯示，民營租金正呈現出1990年代以來的最高上漲率。無論是買房還是租房，都是個人意願，但無論選擇哪種，所需成本都很可能增加。有必要盡早制定合理的資金計畫，而不是輕易推遲。
専門家建議：「何不試著徹底拓寬對地段的選擇範圍呢？」目前，住宅的價值基本上是根據到市中心的距離等位置來判斷的。這雖然保證了未來的資產價值，但另一方面，由於地處市中心，往往存在面積狹小等居住性問題。
相反，如果將搜索範圍擴大到地方郊區，仍然存在價格相對便宜的住宅。但是，隨著未來人口減少的加劇，地方郊區也存在公共服務變得難以獲得的風險。専門家稱：「最好不要單獨看住宅，而是要結合各地的都市計畫來綜合考慮。」

分析家說：「希望大家能整理清楚自己追求的條件。」他的想法是，要根據自己的價值觀和家人的意見來決定優先順序：是選擇忍受居住性問題以換取未來的資產價值，還是在資產價值上妥協，重視寬敞面積等居住舒適度。
無論是資產價值還是居住性都很高的住宅，價格都極端高昂。在通貨膨脹下選擇住房的第一步，或許就是不再推遲考慮，而是先確定自己可以做出哪些【讓步】。

8月21日，鑑於市中心公寓價格飆升，有關買賣管制的討論日益激烈。今年7月，東京都千代田區向業界團體不動產協會提出請求，要求加強新建案的轉售防止措施。此舉目的在於抑制投機性交易，防止價格過度上漲，對該區而言是首次嘗試。在國民對不動產購買的不滿情緒高漲之際，包括在參議院選舉中成為爭議點的外國人購屋問題在內，國家及地方政府的應對措施可能會擴大。

「事前完全沒有說明，我們感到非常驚訝。難以理解區公所的想法。」關於千代田區此一罕見的請求，不動產協會的專務理事野村正史在接受路透社採訪時如此透露。雙方的爭論始於7月18日，起因是區公所要求，針對因再開發事業等區政府參與的部分公寓，附加一項交屋後原則上五年內不得轉售的特別條款。文件中亦包含了禁止同一名義購買多戶同建案的房屋的內容。

千代田區的負責人解釋說：「若以投機為目的的買賣增加，將導致價格上漲，恐怕會讓想居住在本區的民眾無法入住。」此外，他們也擔憂空屋增加可能導致的治安惡化問題。
然而，不動產業正處於榮景，以三井不動產、三菱地所為首的五大龍頭企業，上一期的財報皆創下歷史新高。對於此一可能對這股熱潮潑冷水的請求，協會方面反駁道：「這真的對平抑價格有效嗎？如果這是行政指導的一環，就應該詳細說明其背後的數據依據。」並表示「由於此舉亦有侵害財產權的疑慮，我們需要審慎研究如何應對」，因此與區公所的協商仍處於平行線狀態。

不過，由於公寓價格急速上漲，其他地方政府或許也會出現引進類似措施的案例。根據不動產經濟研究所的數據，2025年上半年（1月至6月）首都圈新建公寓的平均價格為8958萬日圓，較去年同期上漲17%。若僅限東京23區，則上漲20%，達到1億3064萬日圓。除了土地供應不足外，建築工人的薪資及建材成本上漲也導致了價格飆升。
最近的7月份，首都圈的平均房價為1億75萬日圓，是自3月以來再次突破1億日圓大關；東京23區則為1億3532萬日圓，漲勢持續。

＜外國人投機性購買，助長價格上漲＞
此外，被認為是助長房價上漲的原因之一，是來自海外投資者及富裕階層以投機為目的的購買。根據三菱UFJ信託銀行對市中心三區（千代田區、港區、澀谷區）公寓銷售業者進行的調查，有六成的企業回答外國人購買的比例為「二至四成」。在日圓貶值的背景下其購買力增強，回答「半數以上」的企業也將近一成。國土交通省高度重視此一情況，已自本年度起展開對外國人交易的調查。
圍繞海外人士購屋的問題，在今年夏天的參議院選舉中也成為了爭議點之一。國民民主黨在政見中明確記載，將對取得不動產卻不住在該房屋的外國人課徵「空屋稅」。首相石破茂在電視節目中表示：「如果日本人正常工作卻無法在23區擁有一個家，那是不對的」，表明將著手掌握實際情況，這項政策實際推行的可能性也存在。
隨著利率進入上升階段，一般家庭對房屋貸款負擔的擔憂日益加劇。根據不動產資訊網站營運商LIFULL對考慮購屋者進行的問卷調查，回答「對於能否還清貸款感到非常不安」的比例在7月份已達到約57%，比半年前上升了約7個百分點。

熟悉不動產市場的ORAGA總研代表牧野知弘表示：「對於擁有日本住民票（戶籍）的外國居民，應與日本人同等對待。」他同時提出建議：「或許可以考慮恢復泡沫經濟時期國內實施的，對不動產超短期轉讓（持有期間兩年內）課徵重稅的制度。這樣一來，不僅限於外國人，也能全面抑制所謂『轉賣家』（投機）的行為。」

政府將對在日本創業的外國人申請「經營‧管理」簽證的要件進行嚴格化。資本金門檻將從現行的500萬日元提高至3000萬日元，同時新增經營者的經歷與學歷要求，以防止偏離本意的不當取得。出入國在留管理廳經過公開徵求意見後，預計於10月修改省令。

目前申請經營‧管理簽證，外國人需在日本設立事業機構，並符合「準備500萬日元以上資本金」或「聘用2名以上常勤職員」之一，即可獲批最長5年在留資格。新規定將必要資本金提升至現行的6倍──3000萬日元，並與「至少聘用1名常勤職員」並列為必備條件，申請人必須同時符合兩者。
此外，新增經營者背景條件。申請人須具備「3年以上經營或管理經驗」或「經營管理相關碩士（或以上）學位」。在審核在留資格時，原則上將強制要求由公認會計師或中小企業診斷師等專業人士，對新事業計畫進行確認。

截至2024年，持有經營‧管理簽證的外國人在留者約4萬1000人，比5年前增加50%。指摘指出，部分人惡用制度，申請沒有實際經營活動的「紙上公司」，以便長期滯留日本；國會中也不斷有人批評，該簽證已成為「輕鬆定居的漏洞」。
根據入管廳資料，韓國對應簽證的資本金要求為3億韓元（約3200萬日元），美國則設定約10萬至20萬美元（約1500萬至3000萬日元）。日本的取得條件長期以來被認為較為寬鬆。
2014年入管法修正後，原「投資‧經營」簽證改稱「經營‧管理」簽證，旨在鼓勵外國人在日本創業，促進經濟活化及技術服務多元化。此次要件嚴格化可望防範不正當在留，但也可能因取得門檻提高而削弱外國人來日創業意願。

在入管廳召開的有識者會議中，就資本金大幅提高有聲音擔憂恐排除真正有心經營者；也有人建議應加強在留資格更新時的調查力度。未來將進一步強化對企業經營實態的把握，但入管廳主管坦言「人手不足，難以調查所有企業」，目前僅在申請資料出現不自然之處時，才會進行必要的現地調查。

在訪日遊客中很受歡迎的淺草是上升率在東京都內最高的（6月30日，東京都台東區）。東京國稅局於1日發表的2025年東京都內的路線價（截至1月1日）顯示，標準宅地的平均價格同比上升8.1%。這是連續第四年上升，上升率也比前一年擴大了2.8個百分點。台東區的淺草因受訪日遊客的青睞，以及塔式公寓建設等再開發進展的地區和交通便利地區的上升尤為顯著。

都內各稅務署管轄區域的最高路線價在全部48個地點均上升。從上升率來看，前一年有8個地點上升「10%以上」，今年有27個地點；前一年有27個地點上升「5%以上10%未滿」，今年有14個地點；前一年有10個地點上升「5%未滿」，今年有7個地點。多數地區的上升趨勢加速。前一年有1個地點「持平」，今年為零，「下跌」也連續兩年為零。

上升率最高的地點是淺草的雷門通，與前一年相比上升了29%，上升率擴大了12.3個百分點。周邊是觀光地淺草寺和餐飲店，新冠疫情前的增長率超過30%，現在接近這一水平。隨著訪日遊客的回升，周邊地區即使在平日也很熱鬧，成為推動路線價上升的因素。
周邊持續開發公寓等的北千住站前上升了26%（6月30日，東京都足立區）。上升率第二位的是足立區的北千住站西口站前廣場通，連續兩年上升26%；第三位是中野區的中野站北口站前廣場，增長率為24.7%。這兩個地點的上升率也比前一年擴大了10個百分點以上。東京康提的顧問井出武指出：「市中心的價格已經達到頂峰，非市中心但交通便利的地區對公寓等的需求正在增加。」對於上升率高的杉並區高圓寺站前和荻窪站前，他認為：「對獨棟住宅和出租公寓的需求也很大。」
都內路線價最高的是中央區銀座5丁目的銀座中央通，鳩居堂前。這裡連續40年位居全國首位，每平方米價格為4808萬日元，比前一年（4424萬日元）上升了8.7%。都內第二位是澀谷站側通，第三位是新宿通，澀谷的最高路線價連續兩年超過新宿。

不動產服務大手CBRE的路面店鋪仲介負責人藤田祐介表示：「在日元貶值的背景下，銀座對訪日遊客的高級品牌需求很大，租金持續上升。」他還表示：「澀谷對休閒和運動品牌、訪日遊客喜愛的雜貨等需求很大，一旦有空置的店鋪發布招租信息，新的申請會蜂擁而至。」關於未來的展望，他指出：「銀座和澀谷的路面店鋪幾乎沒有空置。新宿雖然比銀座和澀谷有更多的大型區劃，從新冠疫情中恢復較慢，但未來租金有上升的趨勢。」

多摩地區最高路線價的首位連續兩年是武藏野市的吉祥寺站前的Sun Road，同比增長8.1%。第二位是立川市的立川站北口站前廣場，增長率為4.6%。第三位是調布站北口站前廣場，增長率為14%。

東京圈商業地上升率第一的是澀谷櫻花舞台附近（11日，東京都澀谷區）
國土交通省於18日發表的2025年1月1日時點的公示地價顯示，全國全用途平均連續4年上升。地方圈也連續4年上升。自新冠病毒疫情結束以來，經濟緩慢復甦，入境旅客（訪日外國人）也穩步增加。地價在城市地區仍然呈上升趨勢，車站周邊和再開發活躍的地區上升點顯著。

東京圈
商業地上升了8.2%，東京都內23區全部上升。區部上升率最高的是中野區16.3%。杉並區（15.1%）、台東區（14.8%）緊隨其後。以可用於公寓的地區和預計便利性和繁華度提高的再開發地區為中心，上升幅度擴大。在台東區的淺草，因入境旅客增加，上升幅度擴大。澀谷區的澀谷站周邊也因對再開發的期待感而上升率較高。多摩地區上升了5.3%。JR中央線和京王電鐵京王線的車站周邊受人流恢復的影響。與公寓需求的競爭也推動了上升。
橫濱市上升了7.2%，全市18區中有17區上升幅度擴大。千葉市上升了8.4%。千葉站周邊再開發大樓的開業產生了影響。埼玉市上升了4.8%。
住宅地上升了4.2%，23區全部上升幅度擴大。上升率按順序依次為中央區（13.9%）、港區（12.7%）、目黑區（12.5%）。在都心區等地，公寓和獨棟住宅需求旺盛。

大阪圈
商業地上升了6.7%。上升連續3年擴大。除了入境旅客的恢復，大阪站和京都站周邊等再開發活躍的地區上升顯著。上升率第一的是大阪市的南部繁華街，道頓堀（22.6%），第二是京都市的京都站南側站前（21.9%）。市平均上升率大阪市為11.6%，京都市為10.2%，神戶市為5.5%。大阪圈商業地上升率第一的是「新世界串カツいっとく道頓堀戎橋店」附近（大阪市中央區），最高價格地點是JR大阪站北側「梅田」再開發地區的一期「Grand Front Osaka」南館（大阪市北區），每平方米2430萬日元。二期「Grand Green Osaka」將於24年9月先行開業，繁華度增加。住宅地上升了2.1%。連續4年上升，上升幅度擴大。大阪市上升了5.8%。大阪府北大阪和京阪沿線的上升顯著。京都府京都市上升了3.2%，兵庫縣神戶市上升了2.7%。

名古屋圈
商業地上升了3.8%。連續4年上升。上升率最高的是名古屋市千種區的東邦瓦斯系複合大樓「今池瓦斯大樓」，上升了14.2%。千種區和熱田區的公寓開發競爭激烈，導致商業地價上升。商業地上升率第一的是今池瓦斯大樓（名古屋市千種區）上升率是三大都市圈中唯一從前一年縮小的。入境旅客的恢復情況比東京和大阪緩慢，導致上升趨勢有所放緩。住宅地上升了2.3%，上升率從前一年縮小。郊區主要車站附近的上升顯著。名古屋市各區中上升率最高的是名古屋市熱田區（8.4%）。市町村別上升率擴大的有愛知縣長久手市等。愛知縣阿久比町上升了3.8%，在縣內排名第五。

地方圈
商業地上升了1.6%，連續4年上升。札幌、仙台、廣島、福岡4市的上升幅度略有縮小。福岡市因外國遊客增加，百貨店銷售和酒店入住率良好，上升率為11.3%，在4市中最高。住宅地上升了1%。地方4市中上升率最高的是福岡市（9%），但上升幅度從前一年縮小。全國上升率最高的地點是受歡迎的度假地北海道富良野市，上升了31.3%。石川縣內金澤市上升了2.3%。金澤站周邊的居住環境良好的地區上升持續。長野縣的白馬村和野澤溫泉村因國內富裕層和外國人對別墅地的需求旺盛，上升幅度擴大。

東京・赤坂，連續8年首位
全國住宅地價高額地點中，東京都港區的高級住宅區「赤坂1-14-11」連續8年位居首位。每平方米590萬日元，上升率為10.3%。前10名地點中上升率最高的是港區的「赤坂6-19-23」（第10位），上升了10.4%。東京圈區市中住宅地平均價格最高的是東京都千代田區，為328萬2900日元。大阪圈是大阪市西區，為86萬5000日元，名古屋圈是名古屋市中區，為120萬200日元。

不動產經濟研究所於23日宣布，2024年首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）新建公寓的供應戶數比前一年減少14%，為23,003戶。這是自1973年開始調查以來的最低紀錄。由於供需緊張，物件價格上升和專有面積縮小，預計25年「租賃公寓」等將受到更多關注。
「東京都為中心的開工數量持續減少，加上工期延長，供應被推遲。」不動產經濟研究所的松田忠司上席主任研究員分析了24年的公寓市場狀況。「從23年12月預測的增加11%（31,000戶）轉變為24年供應水準僅為高峰期的四分之一，低於泡沫經濟崩潰後的1991年和新冠疫情下的2020年。由於現場人手不足，總承包商也在縮減接單量。」
供需緊張，價格高漲。首都圈的平均價格達到7,820萬日元，東京23區達到1億1,181萬日元。原因是市中心公寓價格居高不下。市中心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）達到1億7,000萬日元以上。雖然有過熱感，但銷售情況良好。

資產價值上升的期待

不動產開發商也專注於高價位物件。三井不動產和三菱地所於23年銷售的「三田花園山丘」（東京・港），約80平方米的房間以3億日元出售，引起話題。該物件已經以高於分售時的價格在市場流通。三菱地所今後也將繼續開發超高級分售公寓。中島篤社長表示：「希望每年能供應一棟。」
購買希望者也期待資產價值上升，蜂擁而至新建塔式公寓的銷售。三井不動產住宅等正在銷售的「豐海塔 海洋&天空」（東京・中央）和日鐵興和不動產的品川塔（東京・港）等，受歡迎的物件在某些情況下被稱為「彩票」的高倍率。
然而，能夠接受當前市場狀況的消費者僅限於一部分。不動產開發商採取了抑制價格高漲的措施。其中之一是縮小專有面積。根據不動產經濟研究所的數據，24年首都圈新建公寓的平均專有面積為66.42平方米。家庭向的標準方案在10年代前半為70平方米，但近年來已縮小至65平方米。

選擇「租賃」的強力(高收入)情侶

由於銷售價格高漲，放棄購買而選擇租賃物件的群體也在增加。租金市場也呈上升趨勢。根據不動產調查公司東京坎特（東京・品川）的數據，24年首都圈分售公寓的年平均租金為每平方米3,603日元，比前一年上升2.6%。受回歸辦公室的影響，對在市中心生活的需求很高。
三菱地所的中島社長也表示：「有很多強力情侶希望租賃而不是購買公寓，住在市中心。」並致力於開發租賃公寓。住宅子公司三菱地所住宅正在東京地鐵白金高輪站（東京・港）周邊等市中心的好地段開發租賃公寓。
租賃公寓對開發者也有利。東京坎特的高橋雅之上席主任研究員分析，不動產開發商預期土地價格進一步上升。「（通過分售公寓的銷售）與其出售土地，不如保留物件，幾年後以不動產投資信託（REIT）出售的情況也在增加。」
也有分析認為「定期借地權公寓」將增加。這是指不擁有土地而以低於市場價格購買的物件。不動產經濟研究所的松田上席主任研究員表示：「由於土地所有者不再出售土地，定期借地權公寓正在增加。不動產開發商也難以獲取用地，定期借地權成為公寓開發的權宜之計。預計25年定期借地權公寓的供應將超過2,000戶。」

不動產調查公司東京Kantei（東京・品川）於23日發表的11月中古公寓平均希望售價顯示，東京23區的平均價格為每70平方公尺8531萬日圓，比上月上漲2.7%。在投資資金持續流入的都心6區，自2004年1月開始調查以來，首次突破1億4000萬日圓，比去年同期上漲了3成。與周邊地區的差距正在擴大。

調查對象為不包括辦公室和商店用途的30平方公尺以上的家庭型物件。

東京23區的平均價格連續7個月上漲，並在11月創下歷史新高。都心地區的房地產價格上漲帶動了整體市場。
都心6區（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）的平均價格為1億4128萬日圓，比上月上漲2.4%。與去年同期相比，上漲了29.7%。其中港區最高，達到1億9028萬日圓，其次是千代田區的1億8895萬日圓。新宿區為1億212萬日圓，為調查開始以來首次突破1億日圓。
都心地區的公寓需求來自富裕層、法人以及海外，投資目的的資金流入預期價格進一步上漲，價格迅速上升。
另一方面，都心6區的流通庫存數量連續3個月增加。到8月為止一直在減少，但現在已經反轉，是否會導致市場動向的變化備受關注。東京Kantei的高橋雅之上席主任研究員表示：「庫存數量絕對水準仍然較低，不認為賣方優勢的市場會改變。需要確認明年1至3月的數據來判斷趨勢。」
在東京以外，10月下跌的埼玉縣和千葉縣、神奈川縣在11月均上漲。但與去年同期相比，埼玉縣下降了3.0%，千葉縣和神奈川縣基本持平。與東京都心不同，實際需求層占大多數，無法跟上高價，部分需求流向獨棟住宅。

平素より格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、当店の年末年始の営業時間を以下の通りとさせていただきます。

２０２４年１２月２７日～２０２５年１月６日まで

【ご挨拶】

本年も皆様のお引き立てを賜り、心より感謝申し上げます。皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます。来年も変わらぬご愛顧のほど、よろしくお願い申し上げます。

新年も皆様にとって素晴らしい一年でありますように。